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売却のタイミングが重要!不動産の売却時期と減価償却の関係とは?

売却のタイミングが重要!不動産の売却時期と減価償却の関係とは?

2020/10/13

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得として確定申告をする必要があり、譲渡所得税が発生します。

 

譲渡所得を計算するときには、売却した不動産の売却時の価値を計算しますが、そのときに関係するのが「減価償却」という考え方です。

 

今回は不動産の売却に深く関わる、「減価償却」についてご説明していきます。

 

売却のタイミングが重要!不動産の売却時期と減価償却の関係とは?


不動産売却のタイミングが関係する減価償却費とは?

 

減価償却費とは、ひと言で表すと「モノの年数に応じた価値」のことです。

 

一般的にモノは購入してから年を経過するごとに価値が落ちていくと考えられています。

 

不動産の場合は家がそれに該当しますが、譲渡所得を算出するには売却した時点での家の価値(取得費)を決めなければなりません。

 

そんなときに使用するのが、事業などの会計手続きをする際に経費として計上する「減価償却費」です。

 

減価償却費は「減価償却費=建物取得費×0.9×償却率×経過年数」で算出します。

 

価値が減少する割合である償却率と資産の種類ごとの法定耐用年数は法に基づいて定められて、事業用でない住宅の場合は、

 

木造家屋 

 

耐用年数…33年 償却率…0.031

 

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート

 

耐用年数…70年 率…0.015

 

で計算します。

 

たとえば2500万円で10年前に購入したマイホームが木造だった場合には、

 

2500万円×0.9×0.031×10年=697.5万円

 

となり、譲渡所得を算出するときには、物件の購入時に支払った建物の購入価格から減価償却費697.5万円を差し引いたものを、取得費として計算するのです。

 

減価償却を考慮した事業用不動産売却のポイント

 

事業用ではないマイホームなどの不動産については、事業用の不動産と比較すると耐用年数が長く定められています。

 

耐用年数が長くなると、減価償却費が小さく、建物の取得原価が大きくなって、譲渡所得金額が低くなります。

 

これは結果的に支払う譲渡取得税の負担を減らそうという、国の配慮です。

 

しかし事業用の不動産の場合には、耐用年数が短く、償却率は高く設定されているのが注意するべきポイントです。

 

そのため、場合によっては減価償却費がローンの元金返済額を上回る「デッドクロス」と言われる状態に陥る可能性があります。

 

帳簿上では利益が黒字になっているにもかかわらず、手元資金が減っていく危険性がありますが、黒字計上されているため課税され、不動産の収支がマイナスになってしまうかもしれません。

 

事業用不動産の場合には、減価償却が終わり経費として計上できなくなってしまう前に売却するのがポイントです。

 

売却のタイミングが重要!不動産の売却時期と減価償却の関係とは?


まとめ

 

不動産を売却するときには、経過した年数に応じて「減価償却費」を算出し、取得費用から差し引いて考える必要があります。

 

非事業用の場合には問題になることはあまりありませんが、事業用の不動産の場合には、減価償却できなくなった不動産が事業の利益を圧迫する可能性が生じるため、注意するようにしてください。

 

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