不動産査定には、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つの算出方法があります。

 

そのなかの収益還元法は、不動産投資用の物件に適した方法です。

 

今回は、そんな収益還元法について掘り下げていきますので投資用物件の売却を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。

 

収益還元法とは、売却したい不動産が将来どのくらい収益を生むかどうかを算出し、査定する方法です。

 

そのため、住居用不動産の査定に向いている原価法や取引事例比較法とは種類が異なり、収益還元法は投資用のマンションやアパートに有効的です。

 

高く査定が出るかどうかはその不動産の収益力にかかっており、収益力によって査定額も増減するという仕組みです。

 

収益還元法はとても合理性の高い算出方法ですが、運用履歴などの数字の正確さが求められます。

 

販売店からもらう資料などをしっかり調査し、厳密に確認しなければならないという点に注意しましょう。

 

また、収益還元法には直接還元法とＤＣＦ法の2つの種類があります。

 

収益還元法には、直接還元法とDCF法という二つの方法があります。

 

直接還元法は、売却したい不動産が生む1年間の利益（純利益）を、投資（還元）利回りで割り戻し、査定額を算出する方法です。

 

とても簡易的に査定額が出せると思うかもしれませんが、そのなかの純利益と投資利回りを正確に設定しないと正しい査定額を出すことができません。

 

純利益は家賃収入から経費（修繕費や保険料など）を差し引いたもので、投資利回りは、周辺にある類似物件を参考にして決定します。

 

DCF法とはディスカウントキャッシュフロー法とも呼ばれ、計算方法が少し複雑になりますが、直接還元法より正確度の高い金額を割り出せるのがメリットです。

 

例えば今家賃収入としてもらえる200万円と、1年後にもらえる200万円があったとします。

 

金額だけ見ると同じ200万円ですが、両者の価値は大きく異なります。

 

200万円を1年間銀行に預けておくと利息がもらえますし、その200万円を資産運用に利用すれば200万円以上になる可能性もあります。

 

その反面、1年後にもらえる200万円はあくまでも「もらえる予定」のお金となるため、確実に手にできるという保証がありません。

 

そのため、1年後の200万円は今の200万円より価値が低くなることから、将来の200万円を今の価値に直した金額でそれぞれ割り引く計算方法を利用します。

 

割り引く利率を割引率、割引いたあとに出た金額を割引現在価格と呼び、割引現在価値は「将来受け取れる金額÷（1＋年間割引率）」で算出できます。

 

不動産の査定方法の一つ、収益還元法について詳しく見ていきました。

 

不動産を査定に出したときは、なぜその査定額になったのか、計算方法や根拠をしっかりおさえておくことが大切です。

 

今回ご紹介した収益還元法を参考にし、納得のいく不動産売却を行ってください。

株式会社不動産ファームでは、不動産売却査定も行っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。