ローンを組んで不動産を購入するとき、その物件を担保にすることが一般的です。

 

この住宅ローンなどの債務を担保するために、購入した不動産に設定される担保の代表例が抵当権です。

 

ローンを完済するまでは、抵当権を外すことはできません。

 

そんな不動産を売買するときの注意点や、根抵当権との相違点を解説します。

 

抵当権・根抵当権のついた不動産の売買：抵当権との相違点

根抵当権とは、抵当権の一種です。

 

複数の債権を極度額の範囲内で担保するもので、根抵当権によって担保されている債権が弁済されても消滅しません。

 

この点が、普通の抵当権との大きな相違点です。

 

根抵当権を設定しておくことで追加融資の際に新たな担保が不要となるため、継続的な融資取引をおこなうときなどに用いられています。

 

たとえば自営業を営む方が事業資金の融資を受ける際に、自宅を担保とするようなケースで利用されます。

 

またシニア世代が自宅を担保に融資を受けることができるリバースモーゲージも、最初に極度額を設定して利用可能額を決定することがあります。

 

＜根抵当権を消滅させる方法＞

 

根抵当権を消滅させる方法のひとつに、元本の確定があります。

 

根抵当権を設定した不動産を担保として、いくら借りているのかを確定します。

 

追加での融資は受けられない点に注意が必要ですが、これにより通常の抵当権と同じ性質をもつ担保となります。

 

そして残債を一括返済すれば、抵当権自体を抹消可能です。

 

不動産の売買取引においては、買主が支払う代金を、売主が負担する債務の残債を返済する資金にあてるため、売買代金の決済と残債の一括返済を同日におこなうのが一般的です。

 

抵当権・根抵当権のついた不動産の売買：任意売却の注意点

抵当権がついたままでは、通常の売買契約が成立することはほとんどありません。

 

したがって不動産の売却金でローンを完済して解除するのですが、オーバーローンのため残債が残ることがあります。

 

そんなときは任意売却おこなえば、ローンが残っている不動産でも売買が可能です。

 

＜債権者（金融機関）の同意が必要＞

 

任意売却が必要になるシーンは、ローンを滞納している状況です。

 

ローンを滞納すると期限の利益が失われ、債務者は一括でローンを返済しなければなりません。

 

とはいえ滞納状態で一括返済はできませんから金融機関は、担保にしている土地や建物を競売にかけます。

 

しかし任意売却であれば、競売より高く売れる可能性があるため債務者・債権者双方にメリットがあります。

 

そのため債権者から抵当権解除の同意が得られれば、任意売却に進むことが可能です。

 

任意売却後の残債については、別途で返済の取り決めを交わします。

 

まとめ

根抵当権のついた不動産を売買するときの、相違点や注意すべき点をご紹介しました。

 

任意売却の手法をとればローンが残った状態でも売買は可能ですが、抵当権や根抵当権登記の抹消手続きを忘れないように注意してください。

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